Grundstücke und Eigentumswohnungen kann man auch auf einer Versteigerung erwerben. Bei der Abwicklung eines solchen Geschäfts ist einiges zu beachten. Zunächst gilt es zwischen der Zwangsversteigerung und der freiwilligen Versteigerung zu unterscheiden.
Zwangsversteigerung
Bei der Zwangsversteigerung erfolgt die Versteigerung durch das Amtsgericht am Ort, der Immobilie. Diese muss von einem Gläubiger beantragt werden. Auf die Prüfung des Rechtspflegers und der Festlegung des Verkehrswerts des Objekts folgt die öffentliche Bekanntmachung der Zwangsversteigerung an deren Anfang die Verlesung der Eintragungen und Objektwerte steht. Nach Ablauf der Bietzeit, die mindestens 30 Minuten betragen muss, erhält der Meistbietende den Zuschlag zum Objektkauf. Im Anschluss an die Versteigerung wird der Ersteher des Objekts durch das Vollstreckungsgericht verkündet. Wird der Zuschlag erteilt , d.h. gab es ein Gebot auf das Objekt, ist der Ersteher ab dem Zeitpunkt dieser Verkündung Eigentümer des Grundstücks. An einem anschließenden Verteilungstermin wird der Ersteigerungserlös an die Gläubiger zugeteilt. Dies geschieht nach gesetzlich vorgegebener Reihenfolge. Die Grundlage des Handelns ist dabei das Zwangsversteigerungsgesetz.
weitere Infos unter http://bundesrecht.juris.de/zvg/index.html
Freiwillige Versteigerung
Bei der freiwilligen Versteigerung liefert der Eigentümer das Vertragsobjekt beim Auktionator ein. Als Auktionator fungieren in Deutschland regelmäßig mit einer besonderen Zulassung ausgestattete Gewerbetreibende, die als solche öffentlich bestellt sind. In Ausnahmefällen nimmt der Notar eine solche Versteigerung vor. Der Grund hierfür ist dem Umstand geschuldet, dass eine Versteigerung häufig beworben werden muss, um bei einer breiten Öffentlichkeit Kenntnis zu erlangen. Hierzu fehlen Notaren die Mittel und finanziellen Möglichkeiten, dies zu bewerkstelligen.
Versteigert wird eine Immobilie in allen Fällen der freiwilligen Versteigerung zu besonders festgelegten Bedingungen den sogenannten Versteigerungsbedingungen. Nach der erfolgreichen Versteigerung (Zuschlag) ist jedoch gleichwohl die Errichtung einer notariellen Urkunde erforderlich. Der Vertrag kommt demzufolge erst zustande nachdem Verkäufer und Erwerber diese notarielle Urkunde unterschrieben haben. In Ausnahmefällen wird ein Kaufvertrag durch Beurkundung zwischen dem Meistbietenden und dem Auktionator, der als Vertreter des Verkäufers auftritt, geschlossen. Da dieses Verfahren allerdings zu Mehrkosten für den Erwerber führt, findet es häufig keine Anwendung.
Besonderheiten der freiwilligen Versteigerung
Auch wenn die freiwillige Versteigerung mit einer Urkunde vor dem Notar endet, handelt es sich bei einem Auktionskauf nicht um einen typischen Kaufvertrag über Immobilien. Vielmehr gibt es hier einige auffallende Besonderheiten.
Während bei einem klassischen Kaufvertrag der Veräußerer den Erwerber kennenlernen und dadurch eine Risikoeinschätzung vornehmen kann, geht dies bei der Versteigerung nicht. Den Käufer im Vorfeld als vertrauenswürdig einstufen zu können ist daher nicht unbedingt möglich. Von daher verbietet es sich von selbst, die Vertragsgestaltung in der Art auszurichten, dass der Veräußerer in Vorleistung geht. Daher wird vor der Sicherstellung des Kaufpreises keine Vormerkung für den Erwerber in das Grundbuch eingetragen werden. Zudem sehen die Versteigerungsbedingungen professionell und sauber arbeitender Versteigerer vor, dass der Kaufpreis nach Beurkundung des Kaufvertrages zuerst einmal auf einem Notarandenkonto zu erfüllbaren Treuhandbedingungen hinterlegt sein muss, bevor der Erwerber die Eintragung einer sogenannten Auflassungsvormerkung verlangen kann.
In der Regel muss der Erwerber zusätzlich die entstandenen Kosten vorher bezahlt oder sichergestellt haben, da sonst der Verkäufer als Zweitschuldner in die Haftung kommen kann, die dieser regelmäßig ausschließen möchte.
Gewährleistungsansprüche bei der Immobilienversteigerung
Allen Formen der Immobilienversteigerung ist gemein, dass die Gewährleistungsansprüche im weitesten Sinne ausgeschlossen sind. Lediglich die freiwillige Versteigerung gewährleistet noch, dass der Verkäufer für vorsätzlich oder grob fahrlässig verschwiegene Mängel haftet.
Jedoch steht dem Erwerber in der freiwilligen Versteigerung anders als beim Zuschlag in der Zwangsversteigerung kein Sonderkündigungsrecht zu.
In jedem Fall sollte man daher nur bieten, wenn man das Objekt eingehend besichtigt hat und die Versteigerungsbedingungen genauestens studiert hat.